Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака? Раздел имущества.

Как при разводе делится недвижимость, если у родителей остаются несовершеннолетние дети? Например, они будут жить с матерью – ей не положена большая доля?

По общему правилу, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей (ст. 39 СК РФ).

При этом закон не содержит перечня заслуживающих внимания интересов несовершеннолетних детей, с учетом которых суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в общем имуществе. Указанные причины (обстоятельства) устанавливаются судом в каждом конкретном случае, с учетом представленных сторонами доказательств

При решении вопроса об увеличении доли одного из супругов в общем имуществе, исходя из интересов детей суд, как правило, принимает во внимание следующие обстоятельства: наличие иного помещения у родителя, с которым остаются проживать дети, его доход, пол детей (разнополые дети остались проживать с одним из родителей), состояние здоровья детей.

В любом случае супруг, с которым остались проживать дети (ребенок) должен доказать суду, что раздел общего имущества в равных долях будет ущемлять интересы детей (ребенка) и не позволит поддерживать материальный уровень их (его) жизни после раздела имущества и расторжения брака на прежнем уровне.

Если часть недвижимости покупалась до подписания брачного договора, а часть – позже то, как эти части будут делиться в случае развода?

Как правило, в брачном договоре устанавливается режим имущества супругов, как на имущество, которое будет приобретено супругами после заключения брачного договора, так и на имущество, которое уже было приобретено супругами ранее.

Если режим имущества, приобретенного супругами до подписания брачного договора, не урегулирован в договоре, то на такое имущество будет распространяться режим общей совместной собственности. И в этой части оно подлежит разделу в соответствии с общими нормами Семейного кодекса РФ - в равных долях.

А брачный договор реально работает в России или это так, фикция?

В настоящее время брачный договор является одним из самых распространенных механизмов урегулирования имущественных отношений супругов и людей, которые только собираются вступить в брак. По собственному опыту могу сказать о том, что с каждым годом количество клиентов, которые обращаются в нашу фирму с просьбой о подготовке и юридическом сопровождении заключения брачного договора, значительно возрастает. Сложившийся ранее стереотип о том, что заключение брачного договора "противоречит" существу брака, основанного на чувствах взаимной любви, помощи и доверия, сегодня ломается.

Если один из супругов хочет заключить брачный договор, а другой нет, то можно ли второго как-то обязать это сделать?

Нет, поскольку в соответствии с гражданским законодательством граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе? Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Сайт "РИА Недвижимость" совместно с компанией "Гранель" составил памятку, как правильно и с наименьшими "потерями" поделить при разводе ипотечную квартиру.

Как можно делить супругами недвижимость, приобретенную в браке, чтобы при разводе они получили не по половине, а в тех долях, в которых вкладывались?

Супруги могут произвести раздел общей совместной собственности, как в период брака - путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества, так и после его расторжения - путем заключения соглашения о разделе.

Кроме того, будущие супруги, еще до момента регистрации брака могут договориться о порядке раздела общего имущества в случае расторжения брака, заключив брачный договор.

Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Предположим ситуацию: будучи в браке, супруги купили дом. Однако один вложил большую часть денег, полученную от продажи квартиры, которая была подарена ему родителями еще до брака. Будет ли это как-то учитываться при разводе?

Конечно. Имущество, которое супруг приобрел до брака, является его личной собственностью. Соответственно денежные средства, полученные в результате продажи такого имущества в период брака, также являются его личным имуществом.

При разделе недвижимого имущества, приобретенного в период брака, в том числе на личные денежные средства одного из супругов, доля такого супруга в общем имуществе подлежит увеличению пропорционально вложению. Как уже было отмечено выше супруг, личные средства которого использовались для приобретения имущества (в том числе, подаренные родственниками), должен доказать этот факт при разделе.

Отсюда мораль: 4 правила, которые не дадут потерять имущество при разводе Счастье в браке – штука хрупкая, которая в любой момент может завершиться разводом и самым беспринципным разделом имущества, в котором каждая сторона часто пытается урвать кусок побольше. Юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость" поучительные истории дележки недвижимого имущества между бывшими супругами, а также проинструктировали, как им не сплоховать и не лишиться кровных метров.

Если в браке супругами покупается имущество на деньги только одного из них и записывается только на него, то оно считается общим? И как будет делиться при разводе?

Как уже было прокомментировано выше, приобретение недвижимого имущества в период брака, но на средства, принадлежащие одному из супругов лично, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. Такое имущество не подлежит разделу, оно является собственностью того супруга на чьи денежные средства оно было приобретено.

Если недвижимое имущество было приобретено как на личные денежные средства одного из супругов, так и на общие денежные средства, то при разделе такого имущества, суд определяет доли каждого из супругов в праве собственности на спорное имущество пропорционально вложенным личным денежным средствам одного из супругов и средствам, нажитым ими в период брака. То есть доля супруга, который внес в приобретение недвижимого имущества личные средства, увеличивается пропорционально его вложению.

Допустим, квартира была приватизирована, но только на одного супруга, она тоже будет общим имуществом?

Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача (безвозмездная) в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Согласно положениям Семейного кодекса РФ, если имущество было получено каким-то супругом по безвозмездной сделке, оно признается его личным имуществом. Соответственно квартира, полученная одним из супругов в период брака в порядке приватизации, является его личным имуществом и не подлежит разделу.

А если деньги на покупку жилья одному из супругов дают родители или другие родственники, как доказать потом, что это именно их вложения, а не другого супруга?

Такие ситуации нередко встречаются на практике. Здесь также супруг, которому дают деньги на приобретение недвижимого имущества родственники, должен понимать, что в случае расторжения брака и раздела имущества, он должен будет доказывать в суде этот факт. В этом случае целесообразно заключать между родственниками и супругом договор дарения денежных средств. При этом все равно нужно будет обеспечить доказательство того, что именно эти (подаренные) денежные средства были использованы для приобретения недвижимости.

Если у одного из супругов до брака был счет в банке (ну просто накопил человек), то как доказать, что именно на его вложения покупалась недвижимость?

Доказывание факта, что имущество было приобретено в период брака на личные денежные средства одного из супругов, которые принадлежали ему до брака, возлагается на этого супруга. Поэтому супруг, чьи денежные средства будут использованы для приобретения недвижимости, должен обеспечить доказательство этого обстоятельства заранее, на случай расторжения брака и раздела совместного имущества.

Для этого целесообразно производить оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества по безналичному расчету: со счета этого супруга (собственника денежных средств) на счет покупателя.

Если такой возможности нет, и оплата покупки имущества осуществляется наличными денежными средствами, то необходимо, чтобы сделка купли-продажи и снятие денежных средств со счета супруга произошло одномоментно (в один день или с небольшой разницей в несколько дней).

В каком случае недвижимость считается совместно нажитым имуществом супругов, а в каком – личным?

Недвижимое имущество является совместно нажитым, если оно приобретено в период брака и за счет общих доходов супругов.

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и в период брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие ему до вступления в брак, полученные в дар, в порядке наследования, а также по иным безвозмездным сделкам.

При решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов, всякий раз суд должен устанавливать, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество во время брака.

Необходимо обратить внимание на то, что Семейный кодекс РФ содержит норму, в соответствии с которой суд может признать недвижимое имущество каждого из супругов (личное имущество) их совместной собственностью. При этом суд должен установить, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого недвижимого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

За время брачных отношений, супруги совместно приобретают движимое и недвижимое имущество. Но если происходит развод, то часто самым проблемным делом является раздел квартиры.

Самым лучшим выходом в этой ситуации является продажа квартиры после развода, а затем и раздел денежных средств.

Имущественные отношения в семье

Статья 33 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает следующие виды решений семейных отношений:

1. Договорной — заключен брачный контракт.
2. Законный — отсутствует брачный контракт.

Нотариально заверенный, официально оговаривает все тонкости раздела имущества, образовавшегося за время совместного проживания, в том числе раздел или продажа квартиры после развода. В этом случае раздел не будет таким долгим и нервозным процессом.

Но в России очень редко заключается брачный контракт, так как при заключении брака не все задумываются о том, что в будущем возможен развод.

При отсутствии брачного договора, разделять совместно нажитое придется уже согласно российским законам. Если предметы и личные вещи поделить легко, то проблемы с жилплощадью могут осложнить развод. Продать квартиру после расторжения законного брака и поделить между собой деньги бывает проще, чем находиться в одном помещении, имея свою долю в квартире.

Некоторые моменты расторжения брака

Живя в законном браке, супруги повседневно пользуются совместно нажитым. Каждый имеет равное право пользоваться, владеть и распоряжаться семейным имуществом. Если же после развода в законной половине квартиры одного из бывших супругов появится новый сожитель, то возразить в этом случае не получится, так как раздела жилья не происходило и со своей частью квартиры каждый может делать то, что захочет. Поэтому после окончания семейной жизни лучше все-таки произвести размен или продать это жилье, приобретя затем новое для каждого супруга отдельно

Семейный кодекс РФ позволяет цивилизованно решать имущественный раздел. В большинстве случаев бывшие супруги делят совместно нажитое имущество, редко когда один из супругов отказывается от имущества, особенно это касается квартиры или дома.

Чем скорее произойдет раздел имущества, тем меньше будет вопросов в будущем: моральные проблемы, истечение сроков давности (с момента расторжения брака — 3 года, иногда и 1 год), обесценивание вещей, утрата доказательств (потеря бумаг, забывчивость свидетелей).

Раздел или продажа нажитого имущества

Бывшие супруги после развода делят свое общее имущество по взаимному согласию, если это не получается, тогда необходимо обращаться в суд. Суд обяжет стороны неукоснительно, без возражений выполнять решение по разделу имущества.

Перед тем как разделить или продать квартиру после развода, необходимо определиться с тем: получена она до женитьбы или совместно нажита.

Если квартира была получена до регистрации брака, то вопросов о ее разделе не может стоять, а жилплощадь остается за собственником.

Статья 34 Семейного кодекса РФ говорит о том, что движимые и недвижимые предметы, вещи, строения, приобретенные при совместном проживании на общие доходы, являются общими, независимо от того, на имя какого супруга они приобретались и чьи это были деньги. Следовательно, в случае развода все имеющееся имущество подлежит разделу.

Ситуации невозможности раздела нажитого

В то же время в семьях, состоящих в браке и имеющих за время совместного проживания квартиру, после окончания семейной жизни раздел общего имущества может не происходить в следующих случаях:

1. Получение квартиры безвозмездно одним из супругов (подарок, наследство, приватизация). Но если в приватизированную квартиру вкладываются денежные средства на реконструкцию, переоформление, капитальный ремонт, то эта жилплощадь становится общей собственностью и тогда происходит .
2. Покупка жилплощади, при отсутствии фактических законных брачных отношений, одним из супругов (жили отдельно, вели отдельное общее хозяйство).
3. Покупка жилья одним из супругов на личные доходы (подарок, наследство, продажа жилплощади, полученного до законного брака).
4. Покупка квартиры после получения возможности пользоваться программами «Военная ипотека», «Материнский капитал». Приобретая частично жилплощадь на материнский капитал, раздел жилья произойдет соразмерно доли каждого из супругов.

Квалифицированный юрист поможет своему клиенту поделить даже квартиру, полученную при приватизации, в наследство или в подарок.

Гражданские бракоразводные дела

Цель рассмотрения судом бракоразводных дел является установление формальной, а не объективной истины.

Выигрывает тот, у кого больше весомых доказательств, кто больше знает семейный закон. Часто такой суд не принимает во внимание сочувствие, правду.

Бывшие супруги в суде напоминают о слабых сторонах друг друга, воздействуя психологически. Поэтому необходимо обращаться к профессиональным юристам, которые по нормам права и трезвому расчету подскажут, как продать квартиру после развода, помогут выиграть суд.

По взаимному согласию бывшими супругами оформляется соглашение о разделе нажитого имущества. Жилье может быть разделено поровну или же по согласию в неравных частях.

Раздел совместного имущества, жилплощади может совершиться после его расторжения или даже во время совместного проживания.

Кредитование жилья и его продажа

Жилье, приобретенное в кредит, становится совместной недвижимостью. Квартира, приобретенная на ипотеку, при разделе делится на равные части, несмотря на то, на чье имя она оформлена.

Сложность продажи или обмена ипотечной квартиры состоит в том, что она находится в залоге у кредитной организации, поэтому разделить или продать квартиру после развода можно только после согласия банка. Обычно кредитная организация идет на переоформление договора, беря только небольшую комиссию. Проблемы могут быть с разделом взятой в кредит однокомнатной квартиры, в этом случае, скорее всего, должником останется тот супруг, на кого была оформлена ипотека.

Переоформленная ипотека на жилье, обязывает бывших супругов оплачивать свою долю. При возможности продать квартиру, полученной по ипотеке, вначале погашается задолженность перед банком, а остаток денежных средств делится между бывшими супругами поровну. Если один из супругов отказывается от собственности на эту квартиру, возвращать ему в этом случае деньги кредитной организации не требуется.

Если одна сторона не погашает свою задолженность перед банком, то второй супруг, согласно своим взносам по ипотеке, может обратиться в суд для раздела квартиры или получить компенсацию своих расходов.

После через суд, имущество супругов может быть разделено в равных долях , если иное не было обговорено заранее. Стоит знать, что брак, который не был официально зарегистрирован - не подразумевает наличия общего движимого и недвижимого имущества, а значит и его раздела.

Владение совместным имуществом

Регулируются имущественные отношения согласно Гражданскому Кодексу. В статьях 244 и 256 данного нормативно-правового акта четко дается определение собственности супругов. К ней относится:

1. То, что было нажито в браке.
2. То, что было приобретено за счет общих доходов.
3. Накопления, полученные с доходов, пенсий, пени, пособия и иных денежных выплат.
4. Ценные бумаги и документы.
5. Паи и доли в предпринимательской и иной деятельности.

Продажа невозможна до тех пор, пока супруги не обговорят или не установят в судебном порядке, кому из них после развода принадлежит та или иная собственность. Если же продажа подразумевается одним из супругов, состоящим в браке, то требуется согласие второго супруга на манипуляции (необязательно, что это согласие должно быть заверено у нотариуса).

Исключение может составлять раздельное владение тем или иным имуществом. К примеру, если один из супругов совершает сделку купли-продажи собственности, то подразумевается то, что действует он от имени обоих супругов. Согласия, в письменной форме второго супруга обычно не требуется. Исключение - недвижимость.

Виды манипуляции с имуществом

Условно все манипуляции с имуществом, которое состоит в общей собственности, можно разделить на три типа:

1. Ежедневные мелкие сделки (покупка продуктов питания, расходных материалов для быта).
2. Сделки бытового характера (покупка новых предметов мебели).
3. То, что выходит за рамки бытовых расходов (подразумевается значительные расходы на новое имущество, типа машины или квартиры).

Последние манипуляции часто подразумевают наличие согласия (подписанного у нотариуса) супруга , который не является инициатором сделки.

Существуют ситуации, когда несогласный со сделкой супруг может оспорить ее законность в суде. Для этого есть три условия:

1. Супруг, не являющийся инициатором манипуляций с имуществом, просит признать сделку незаконной.
2. Супруг, проводивший сделку, знал о том, что второй супруг не согласен с условиями и против манипуляций.
3. Супруг, не являющийся инициатором сделки, категорически не согласен с ее заключением.

После рассмотрения судом иска о признании сделки незаконной, принимается решение. Если сделка признана незаконной, то лица, участвовавшие в ее заключении, обязаны возвратить несогласному супругу все в натуральной форме, в ином случае - в денежном эквиваленте, равному стоимости имущества.

Подать данный иск можно в течение одного календарного года после свершения сделки, о которой одним из супругов не был извещен. Признание сделки незаконной отмечается фактом ее заключения, а не установления такового факта в судебном порядке.

Любая продажа совместно нажитого имущества подразумевает минимальную консультацию у юриста , иначе избежать возможных проблем довольно трудно. Грамотный специалист не только посоветует о том, как грамотно и законно произвести сделки имущественного характера, но и определить порядок владения и пользования тем или иным видом имущества супругами.

Имуществом, нажитым супругами во время брака, среди прочего, являются доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности, а также движимые и недвижимые вещи (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Важная деталь – не имеет значения, на имя кого из супругов имущество приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены деньги.

Получается, что имущество, купленное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от его бизнеса, является совместной собственностью супругов.

Согласие другого супруга

Между тем, владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом супругов можно только по их обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы один из супругов совершил сделку с недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения или регистрации, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса также установлено, что распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Продажа совместно нажитого имущества

В Минфине полагают, что доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться «упрощенным» налогом. Но при условии, что предприниматель получит нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу этого имущества.

То обстоятельство, что доход от продажи недвижимости, приобретенной в период брака, является общей собственностью супругов, не влияет на квалификацию дохода в целях УСН. Вся сумма выручки от реализации такого имущества облагается УСН. Об этом, в частности, указывается в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 г. № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015.

Комплект «Оптимальный»

Если продаёте объект недвижимости (любой объект – квартиру, дом, комнату в коммунальной квартире, гараж, земельный участок, сад), то в большинстве случаев вам требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Это требование закреплено Семейным кодексом РФ, который говорит о том, что имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым супругами. И по факту принадлежит им обоим, даже если оформлено юридически на кого-то одного.

Чтобы распорядиться имуществом – продать, сдать в аренду или подарить, завещать, – продавцу нужно получить согласие второй половины. И в этом плане покупателю нужно быть бдительным и не допустить приобретения объекта без необходимого документа.

В то же время в некоторых случаях согласия супруга на сделку не требуется, и орган регистрации обходится без него. Поэтому если позже вы спохватились об отсутствии согласия и боитесь того, что ваша сделка может быть оспорена, то должны знать, что повода для беспокойства может и не быть. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты-юристы.

Олег Клопов, член коллегии адвокатов «Курганов и партнеры»:

– Согласия супруга на заключение сделки по распоряжению имуществом не требуется в следующих случаях:

1. Имущество принадлежит супругам на праве общей долевой (квартира приватизирована на обоих супругов) или общей совместной собственности (квартира приобретена во время брака), и сделку по распоряжению имуществом заключают оба супруга.

2. Недвижимое имущество приобретено супругом до вступления в брак либо во время брака в результате дарения, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Указанное имущество является собственностью данного супруга.

3. Конкретное недвижимое имущество хотя и приобретено на общие средства во время брака, но соглашением о разделе общего имущества супругов либо решением суда о разделе это имущество передано одному из супругов.

4. Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.

5. Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.

В иных случаях нотариальное согласие требуется в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Нотариуса может посетить только супруг, дающий свое согласие на покупку квартиры, присутствие того, кому дают согласие, необязательно. Такое согласие можно сделать как в отношении определенной квартиры с указанием конкретного адреса, так и на покупку квартиры на усмотрение супруга. С собой нужно иметь паспорт и свидетельство о заключении брака.

Возможны ситуации, когда невозможно получить согласие другого супруга на заключение сделки с недвижимостью из-за длительного отсутствия, неизвестности его места жительства. В таком случае сделка может быть заключена только при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 Гражданского кодекса РФ), что подтверждается соответствующей копией решения суда, вступившего в законную силу.

При отказе супруга дать согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом целесообразнее обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.

Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

В постановлении пленума Верховного суда от 5.11.1998 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указывается, что течение трёхлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах ЗАГС, а при расторжении брака в суде – со дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При этой причине суд может признать сделку недействительной при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга через год и более после расторжения брака, если супруг, чьё согласие не было получено, не знал и не мог знать о нарушении своего права.

Нотариус вправе засвидетельствовать подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимое имущество, на его заявлении об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на указанное имущество по причине расторжения их брака. В этом случае нотариус должен истребовать документ, подтверждающий факт расторжения брака, проверить факт приобретения имущества в период после прекращения брака, что значительно снижает риск признания сделки недействительной.

В регистрационном деле, хранящемся в архиве Росреестра, находятся все документы, сдаваемые сторонами сделки при оформлении её государственной регистрации (заявление, экземпляр договора, выписка из домовой книги, технический паспорт и т. д.). Покупатель может попросить продавца истребовать копию регистрационного дела для проверки наличия (отсутствия) согласия супруга на отчуждение недвижимости в предыдущих сделках.

Медина Кульшманова, юрист юридической компании «Генезис»:

– Закон не требует нотариального согласия супруга на продажу недвижимости, если она не является общей . К такому имуществу можно отнести, например, полученное до вступления в брак, полученное во время брака в порядке дарения, наследования и по иным безвозмездным сделкам, а также купленное в период брака за счет личных средств .

Однако если случилось, что без согласия супруга была зарегистрирована сделка по купле-продаже общей недвижимости, следует иметь в виду, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с просьбой признать такую сделку незаконной, вследствие чего судом будут применены последствия недействительности сделки. Реализовать своё право обратиться с таким заявлением потерпевший супруг может в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если покупатель приобрёл недвижимость вследствие подобной незаконной сделки, он может обратиться к продавцу или супругу продавца недвижимости с вопросом о возможности оформления согласия на совершенные сделки. Информацию о наличии либо отсутствии согласия в предыдущих продажах логично запросить у продавца недвижимости. При неполучении согласия можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с соответствующими последствиями, предусмотренными положениями договора.

Александр Костанянц, профессор Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, Почётный адвокат России:

– Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ») в установленном законом порядке необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов государственный регистратор установит, что сторонами сделки не соблюдены законные требования (не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, – об отказе в государственной регистрации прав.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В отношении остальных сделок, касающихся общего имущества, предполагается, что супруг, совершающий сделку, действует с согласия другого супруга.

Таким образом, нотариальное согласие супруга на совершение сделки не требуется в следующих случаях:

Если приобретается недвижимость в нежилом фонде (на нежилые помещения требования о согласии супруга не распространяются);

совместная собственность (в соответствии с Семейным кодексом РФ);

Если недвижимость приобретается как долевая (к примеру, 1/3 – супругу, 2/3 – супруге);

Если продаётся недвижимость, являющаяся собственностью только этого супруга (полученная одним из супругов до брака, принятая в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам);

Если продаётся приватизированная недвижимость на одного из супругов (когда второй супруг не приобрел самостоятельного права пользования или писал отказ от участия в приватизации ).

В любом случае при совершении сделки рекомендуем получить нотариально заверенное согласие второго супруга, так как в случае разногласий между партнёрами, при продаже и при разделе имущества в случае развода один из супругов может в судебном порядке потребовать признания сделки недействительной.

Если сделка была зарегистрирована без согласия супруга, то данная сделка относится к категории рисковых и приобретать имущество, на продажу которого не было получено согласие второго супруга, не рекомендуется.

Резюме

Таким образом, можно сделать вывод, что согласие супруга требуется, если объект приобретён на совместные деньги. Если продавцу недвижимость подарили или выдали бесплатно, или он получил её по наследству, то согласия не требуется. Но знать порядок получения объекта в собственность продавцом надо наверняка, изучить все документы и определить по ним необходимость нотариального согласия супруга. При малейших сомнениях стоит обратиться за консультацией к нотариусу, юристу или опытному риэлтору.